2012年10月18日

3年経った今でも長期優良住宅にメリットがあるとお考えでしょうか?


・・というメッセージをいただきました。
せっかくなので、コメント欄ではなく、ブログで答えたいと思いますが、
私の返事は、「イエス」です。

住宅購入は、誰もが初めての経験であるのに、ほとんどの人が一度は経験し、しかも、人生でもっとも大金を使う。時々住宅会社選びに失敗して、住宅トラブルになることがある。

でも、いろんな店や取得方法(住宅会社、戸建て、マンション、分譲、中古等々)があるかわりに、どれが良いのか釈然としません。性能もいろいろあるらしいがよくわかりません。実態としてはこのようなものではないでしょうか。

そうすると、安全パイである、名の通ったところで建てると安心です。
でも、ローコストで建てたい。建築家で建ててもらうのも良いらしい。
お任せでなく、自分で良し悪しの選別をしてみたい。
でも費用は・・。材料は何が良いの・・。

実は住宅購入は、考えれば考えるほど、選択肢が広がる世界です。
逆にお任せで良いのなら、お金を用意すれば、誰でも建ててくれますし、本当にこういう場合は大手ハウスメーカーが良いでしょう。


これを冬山登山に例えましょう。
登山も、ましてや冬山登山も初めてであれば、選択肢は大きく分けて2つ。
一つは安心出来るガイドなり、旅行会社に一切をお任せする。
(大手ハウスメーカーでお任せで建てるのと同じです)
もう一つは、一つ一つを丹念に調べて、納得して計画を立てる。
(これを一応、自己計画型と呼びましょう。いろんな工務店や、建築家に当たって建てたり、どんな仕様が良いのかを考えながら計画していく)
これが対極の考え方でしょう。

なぜ「長期優良住宅」を薦るのか・・。
その理由は、毎回同じですが、
1.非常にバランスの良い性能を組み合わせているため、自分であれこれ悩む必要がない
2.この仕様を設計、施工するためには一定の技術力が必要。つまり、いろんな店の品定めをするときの手段として使える。

こういう理由なので、自分は、自分で性能を選択も出来るし、業者を選ぶ能力も持っていると考えている方にとっては、この制度は不要です。(自己計画型だけど、すでに計画が立てられて、その計画に自信がある人です)

また、いや〜。そんな邪魔くさいことより、大手にパックで任せた方が良いよ〜という人も、この制度は不要です。(冬山登山の大手旅行会社一任型の人です)


自分で出来る限り、調べて決めたいが、調べることが多すぎるし、業者選びにそれほど自信が無い・・という方にとっては、この制度はバランスの取れた良い制度だと、今でも思っています。
つまり、冬山登山の自己計画型でがんばりたいが、それほど自分の計画に自信のない方です。
多くの人がそうなのではないかと思っています。

住宅性能を本気でわかる人は1割にも満たないでしょう。
なぜなら、サポートサービスのデジカメコースや第三者監理では、必ず、いただいた図面から建物性能を評価していますが、自分の目指すべき(確保したい)耐震性や断熱性能を考えていた人は、2割程度だからです。
性能ランクがあることは知ってはいるが、漠然としか知らない。
それがほとんどの建築主の実態です。
自分で選らぶ計画をたてたいが、よくわからない。

その手助けには、「長期優良住宅」はピッタリだと思います。


制度は利用するもの。
その利用価値を考え、
自分の状況を考えて、
制度も選べばいいのです。






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・左の断熱の本は、昨年の6月に出版したものです。あわせてご利用ください。

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2009年04月24日

なぜ勧めるのか。そのまとめ。

 「長期優良住宅」と似たような制度に「性能表示制度」がありますが、この制度は私はあまり勧めてはいません。では、なぜ、「長期優良住宅」を勧めるのでしょうか。

 それは、「性能表示制度」のようにいくつものの性能を合わせて考えなければならないようなものではなく、比較的コンパクトに必要な性能がまとまっているからです。

■一定の技術力が必要
 この制度には、「耐震等級2」が一つの要件となっていますが、そのためには「耐震等級2」であることの計算が必要になってきます。
 現在、サポートサービスの状態を見ても、「耐震等級2」の計算が出来る設計者は非常に限られています。大手ハウスメーカーはシステムとして組みいれられていますが、中小以下の企業規模になってくると、「耐震等級2」の計算が出来る設計者は少なく、逆に言うと耐震等級すら知らない設計者も平気で図面を書いていると言う現状があります。そのため、この制度は「耐震等級2」が要件の一つですから、その計算が出来る設計者がいるという技術的な信頼度の目安になります。

■一定の施工管理能力が必要
09-0424.jpg また、施工面ではコンクリートの水セメント比の管理や、さや管方式の排水管、他の建物と違う断熱材の厚みの指示等々の工事管理も必要になってきます。ぼんやりと他の建物と一緒だ。。下請け丸投げだぁ〜。とは行かない、ある程度の施工管理が必要となります。つまり、その気がないと出来ない仕事です。

 上の2つは、一定の技術力や施工管理能力がなければ出来ない。言い換えれば、ある程度住宅会社の信頼度を計る目安になるのです。

 「長期優良住宅なんてコストばかりかかってムダだ」・・という態度の工務店なら、コストがかかるのということを言い訳にしているだけで、それを出来る技量がない、だから不要だと言って避けている・・・という技術力の低い会社の証明にもなるでしょう。


■追加コストが少ない
 サポートサービスの平均像では、耐震性能は等級2の前後を多くの会社がキープしていますから、対象の耐力壁の追加と計算と申請だけです。
 劣化の低減も多くの会社が、ほとんどクリアしています。
 維持管理はクリアしている会社は少ないですが、さや管方式の排水管の変更など大きな費用ではありません。
 断熱性能も最低限は断熱材の厚みを厚くするだけですから、グラスウールなどに割り切ればこれも大きなコストアップではありません。
 これら全ての追加費用を合わせても50万円前後で推移するのではないでしょうか。
 1800万円の家を建てるのに、住宅設備のグレードアップに50万円をかけるか、耐用年数を10年??増やすのに50万円をかけるかは、ひとそれぞれの考え方次第ですが、そう高い費用でもないはずです。

注;認定住宅の申請手続き費用や、耐震等級2の計算のためにある程度の設計・申請手続き料を別途請求されることはあると思います。

注:断熱性能の性能アップは、こだわり出せばきりがありません。

注:「長期優良住宅」にするには100万円、150万円以上のコストアップになります・・と言う会社はもともとの仕様レベルが非常に低いか、今まで仕様を考えて建てたことのないお粗末な会社と考えた方が良いでしょう。


 時代の要請に応えようとする、一定の技術力のある会社なら、そう高い追加コストを払わずとも答えてくれると思いますし、そういう会社を選ぶべきでしょうね。
 そういう意味で、住宅会社の力量を選別できる。高くない追加コストで耐久性の高い建物が得られる・・と言う理由からお勧めしているのです。

 そして最も大事なお勧め理由。
 それは。

 「長期優良住宅」で謳われている耐震性・維持管理・劣化の低減・断熱性の全ては、建ててしまった後からはどうすることも出来ない性能だと言うことなのです。!!!


 今日で「長期優良住宅」は一旦終了致します。




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2009年04月23日

長期優良住宅、3つの視点

 さて長期優良住宅、一時200年住宅などと言うキャッチフレーズで叫ばれていましたし、今でもそういうフレーズで宣伝している住宅会社がなきにしもあらずですが、実際問題、「長期優良住宅」というのは、どの程度長持ちするのでしょうか???
 そして、どう考えるべきなのでしょうか???

 それには3つの問題を考える必要があります。

■実質的耐久度
 一つは、建物として一体いくら持つのか、と言う実質本意の問題点ですが、独断と偏見であえて私見を言えば、長くても数十年です。 その理由は、日本の風土にあります。日本の風土は高温多湿で雨も多く、この気象条件がいろいろなものを腐食させる源です。そのために、木造住宅などは「耐久性仕様(劣化の低減)」として、いろいろな木材を腐らせない対策を取ってきました。
 しかし、たとえば2X4工法の全ての部分で多量に使われる釘。軸組工法の筋交いを止めるプレートや耐震金物、柱と梁を止める羽子板ボルト等々の金属類は、メッキはされているものの、部材が小さなものばかりですから、いつかは腐食していきますし、この面の対策は取られていません。(注:プレハブ、鉄骨造の構造体そのものの腐食対策は明記されています)

 そういう細かな部材の腐食を考えると、200年も腐食もせずに機能することは考えにくく、せいぜい100年、実用的には数十年程度と考えた方がよいのではないかと思っています。

09-0423.jpg■田舎の古い家との相違点
 田舎に行けば、大きな古い古いお屋敷が今持って立派に建っている姿と比較すると、昔の建物が長持ちしているのは、柱の太さが今の住宅の平均1.5倍以上です。(100角の柱と120角柱では、断面積は1.4倍)もう一つはあまり釘などの金属を使っていません。つまり、木材も太く腐食しやすい金属もあまり使っていない・・という決定的な違いがあるのです。
 この根本的な違いを無視して、古い建物が長持ちしているから、いまの建物も長持ち出来る・・と考えると間違いの元になります。


■世代交代
 日本の住宅の建て替え時期は20数年と言われています。でも、25年というのは、ちょうど世代交代の時期にかかるのです。あなたの曾じいさん、おじいさん、ご両親、あなた・・と考えていったとき、ちょうど20数年で世代が交代しているはずです。 
09-0423-2.jpgつまり、20〜30年で世代が交代するのが古今人類の法則なのです。そして世代交代は、価値観や考え方の変化を伴いますね。必要な家の広さ、機能も違ってきた当然なのです。 少なくとも終戦直後に建てて建物には、バリアフリーという考え方など必要なかったのでしょう。大家族制だった明治大正時代には、老人ホームなど考える必要もなかったでしょう。
 つまり、時代によって必要な住まいは変わっていくのです。

■技術革新
 今から100年前の住まいを想像してみましょう。
 これから100年の住まいを想像してみましょう。
 過去100年の間の著しい技術革新。これから100年の間に起こるであろう技術革新。
 そして、田舎の大きな大きなお屋敷の扱いにくい広さと、住みにくい間取り。。。。。快適でない設備。




 このように考えると、「長期優良住宅」は子孫のための住宅ではなく、その住まいで自分たちがどのように快適に過ごせるか、如何に住まいに費用をかけずにこれからの長寿社会を生き延び、そして、終の棲家として全うしうるか・・と言うことなのではないかと思っています。そして、そこから先になお、建物の寿命があれば、その時こそ、新しい世代の人達がどう使うのかを含めて判断すべき事なのでしょう。

「長期優良住宅」とは、けっして将来のための住まいではなく、私たちの生活そのもののための住まいなのではないでしょうか。




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2009年04月21日

長期優良住宅・手続きと問題点

 今日は、「長期優良住宅」の手続きと問題点です。

■手続き
 手続きは今年の6月4日から、役所の建築確認を扱っている窓口で申請をすることが出来ます。たぶん、建築確認と同時に提出すればいいのでしょうね。
 そして、必要な図面は、基礎伏図、構造関係の図面、そして耐震等級2の計算式が必要ですし、断熱材の記載も必要でしょう。基礎伏図には鉄筋のかぶり厚とコンクリートの水セメント比の記載も必要です。(どこまで、どういう風に書け、という問題は行政庁によって多少違うかも知れませんが・・)

 チョット、ハードルが高いのが基礎伏図や構造図が必要なことと、耐震等級2以上になったという計算でしょうね。図面作成費用として、いくらか負担してくれ・・なんて言い出す住宅会社もなきにしもあらずですね。

 ただ、今年11月に予定されている木造2階建てを対象とした申請手続きの法改正では、木造2階建てでも基礎伏図や構造図は必要になってくるようなので、早いか遅いかの違いだけですが。。。


■問題点−図面審査だけで現場検査無し!!
 今回のこの制度の最大の問題点は、図面審査するだけで、現場検査は1回も行われない点でしょうね。 もちろん、中間検査制度を設けている行政ではその検査時に確認をするでしょうが、でもその時に確認出来るのはせいぜい耐震性の関係だけです。完了検査の段階では隠れてしまって何も分かりませんし、写真を提出しろ・・という規定もありません。言い換えれば、申請をするだけで完了検査を受けなくても、とりあえず「長期優良住宅」の認定だけは取れてしまう・・というシステムなのです。

 結局、役所が関与するのは図面審査だけで、実際にその通りに施工されたかどうか、あるいは正しく施工しているかどうかは、その住宅会社の施工管理次第なのです。

 耐震等級2の仕様やや断熱材の厚みについては、図面も作成されると考えられるので施工忘れがあったと言うことは起こりにくいですが、
1.コンクリートの水セメント比の確保
2.さや管方式の排水管や点検口の確保
などは、設計者と現場監督の間の意思疎通が不十分な住宅会社では、起こりやすい施工トラブルの代表となりそうな雰囲気です。

 要は設計者は、図面と申請までで現場は関与しない・・というシステムの会社も非常に多いので、よほど施工管理、品質管理がしっかりした会社でない限り、施工時には目を光らせていないと、長期優良住宅の工事に必要なことをしていなかった・・というトラブルが生じる危険性が高い制度だと言うことを知っておく必要がありますよ。


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2009年04月20日

長期優良住宅、マンションはどうなの??

 今週もしばらく「長期優良住宅」の話題を進めたいと思っていますが、住宅のもう一つの分野、マンションではこの「長期優良住宅」はどうなのでしょうか。



 実はなかなかハードルが高いのです。

それは。。。。


1.耐震等級2の要件は確実なコストアップ
 普通マンションの構造計算をするときは、基本的に如何にコストを下げるかが構造設計者の腕の見せ所です。そしてそれを間違った方向に使ったのが「耐震強度偽装事件」だったのですが、ほとんどのマンションでは、如何にコンクリートの量を少なく、あるいは鉄筋の量を少なくして『経済設計』をするかが構造設計者に求められています。
 いいかえれば建築基準法ギリギリの耐震性の建物を造れ・・というのが使命なのです。そのため、建築基準法の鉄筋量が100で良いなら、110もの余裕のある鉄筋量ではなく、如何に105を101に少なくするかという作業が、『経済設計』という名のもとに行われていたのです。

 しかし、「長期優良住宅」の一つの要件は耐震等級2以上の耐震性を備えていること。
 建築基準法の1.25倍の耐震性を持たなければなりませんから、コストアップは間違いありません。(これ以外に免震構造でも構いません)


2.水セメント比のアップ
 つぎに耐久性の面でコンクリートの水セメント比を高くする事が求められています。簡単に言うと、水よりもセメントを多くしなさい・・という話です。
 上の鉄筋量などの増加と共に、戸建て住宅と比較にならないほどの大量のコンクリートを使うマンションでは、水セメント比のアップは、文字通りコストアップの大きな要素となります。


3.次世代省エネルギーのハードル
 従来のマンションのほとんどは一つ下のランクの省エネルギー仕様のレベルの断熱性能を持っているマンションがほとんどです。それでも、戸建て住宅と異なり、気密性の高い、外壁に面する面積の少ないマンションは、戸建て住宅の同じ性能と比較すればけっこう快適です。
 しかし、次世代省エネルギーにランクを上げると、断熱材の厚みはをほぼ倍にする必要があります。
 ただ、同じように倍にしなければならないのは戸建て住宅でも同じなのですが、マンションの場合は発泡ウレタンやスタイロフォームなどの高価な材料を使わざるを得ない工法上の特性があるため、戸建て住宅のように基準をクリアさせるためにグラスウールなどの安い材料を使うといったことが出来ません。

4.高さの制限
 マンションだけの規定ですが、マンションの内装を壊し、コンクリートだけの裸にしたときに、床と上の階のスラブとの高さが2.65m必要となっています。つまり、将来の全面リフォームなどを視野に入れており、高さをあまりに低く抑えたマンションは造れなくなります。

 などなど、戸建て住宅よりもマンションの方がコスト的なハードルは高いのです。
 特に構造体のコストに直接影響する耐震性のアップとコンクリートの水セメント比のアップは、もっとも頭の痛いコストアップ要因でしょう。一般的には建築費用が2割程度アップするかも・・とささやかれています。(この話も少し大げさです。ゼネコンの予防線でしょうか・・・)


    09-0420.gif

 もっとも、高度成長期に建てられたマンションの建て替えが急務となりつつある昨今、たった50年程度で建て替えを余儀なくされる昔のマンションを考えれば、コストがかかっても長持ちすることは大事な事なのですが、コストアップとその効果の点から考えれば、今回の制度は、どちらかというと戸建て住宅の方がメリットがあると思われる制度ですよ。



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2009年04月17日

税金は安くなるのか??

 次に「長期優良住宅」をするとしたとき、税制面で優遇があるのでしょうか??

今現在は、次のようになっています。

■建物の登録免許税が安くなる。
建物の登記をするときに必要な登録免許税が、通常0.15%の税率が0.1%になります。簡単に言うと1/3安くなる、と言うことですから数万円の減税だろうと思います。
所有権移転登記も安くなりますが、新築住宅であれば関係ありませんね。

■建物の不動産取得税の控除額が増える。
普通1200万円の控除額から、1300万円の控除に100万円増えます。計算方法は、「(固定資産税評価額-1,300万円)×税率(3又は4%)=不動産取得税額です。固定資産税評価額は、実際の取得価格と異なり結構低い(目安として建物取得価格の6割程度)ですから、あまり減税効果は感じないと思います。

■建物の固定資産税の減税期間が伸びる。
普通、固定資産税の住宅減免期間は3年なのですが5年間に延長されます。年間数万円程度の固定資産税が安くなる計算かも。。。


■所得減税が100万円上乗せ。
まだ2009年度予算が参議院を通っていないため予定ですが、閣議決定として500万円の所得減税に100万円をプラスする所得減税が打ち出されています。
 もっとも、それだけの所得税(一部住民税)を支払っていないと返ってこないので、こればかりは全ての人に恩恵があるとは限りません。(高所得者ほど所得減税は有利)

■フラット35Sが使える
金利が優遇されるフラット35Sを使うことが可能です。(当初5年間年0.3%の優遇)
但し、平成21年5月1日以降に資金をお受け取りになる方から、金利の引き下げ期間を当初10年間に延長します。(注:別途、フラット35Sの適合証明の申請が必要です。)

 長期優良住宅のための格別有利な減税はありませんが、登録免許税と固定資産税の減免とフラット35Sの金利優遇などを組み合わていればメリットは出てくるかも知れませんね。
 フラット35Sの金利優遇期間も10年に延長されましたしね。


 では、来週。。。。


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2009年04月16日

次世代仕様は高くつくのか??

 長期優良住宅の使用をクリアする上で、もっともコストがかかりそうなのが、「次世代省エネルギー仕様」のクリアなのですが、これも案外難しいものではありません。


 次世代省エネルギーの仕様を外から見ていると、なにか難しそうに感じるのは、実はいろいろな仕様が混ざり合って販売されており、ハウスメーカーによって次世代省エネルギー仕様のギリギリの断熱性能から、非常に高い断熱性能を持っている建物まで、一緒くたに次世代省エネルギー仕様と言われているからなのです。

 その一端を下の表にしてみましたので見てみましょう。
 コスト算定の前提は、
・省エネルギー仕様のレベルがある(建売レベル)
・W地域・・関西、関東、中四国、九州地方の住宅という前提です。


09-0416-1.gif

■断熱材
 これも種類を上げればきりがありません。最も価格の安いグラスウールから、ロックウール、ウールなどの天然素材、スタイロフォームに代表される板状断熱材、現場で吹き付ける発泡ウレタン、あるいはセルロースファイバー等々、コストもバラバラですが、もっとも安いグラスウールを中心とした場合であれば、端熱材の厚みを増せば良いだけなので、+20万円内外のアップで可能になります。

■サッシ
 サッシのいろいろありますね、一般的なアルミサッシから、樹脂サッシ、木製サッシになるほど断熱性能も上がる代わりに、断熱材のアップよりはるかにコストアップになっていきます。
 でも、高いサッシに変えなくても、普通のアルミサッシで次世代省エネルギーはクリアするんですよ。

■ガラス
 最高レベルはトリプルガラスですが、ペアガラスでも次世代省エネルギーはクリアします。

■防湿気密シート
 次世代省エネルギーを調べた人なら、誰もが気になる気密シートを設けろ、気密値はいくらまで・・という規定は、実は今回の改正(平成21年4月)から無くなりました。
 そして、グラスウールなどの繊維系断熱材を施工する場合は防湿シートを設けろ・・というに規定が変わりました。まぁ、断熱材に付いている防湿層を使っても良いわけです。
 つまり、世の工務店が多く競い合っていた気密化競争など意味が無くなったのです。

■換気システム
 換気システムの規定は特にありませんから、24時間換気の換気システムで最低限はクリアしています。

■クリアさせるだけなら、30〜40万円アップのみ
 標準的な断熱性能(等級3の省エネルギー仕様レベル)が備わっており、アルミサッシにペアガラスの建物なら、24時間換気など法的な義務ですからあって当然。つまり、断熱材の厚みのアップと防湿シートの施工をキチンとする程度のアップだけで、最低限の次世代省エネルギー仕様はクリアするのです。

■省エネ法の法改正
 今年の4月から、省エネ法が改正され、
・気密性能の規定が無くなった
・玄関土間の断熱などは省略出来る
・床面積の2%までの窓は、ペアガラスにしなくても良い
などなど、規制が緩和され、次世代省エネルギー仕様の敷居も低くなっています。

 簡単に言うと、W地域では、ペアガラスが標準ついていれば、断熱材の厚みを増やすだけで、ほとんど次世代省エネルギー仕様をクリアさせることが出来る・・と考えればいいでしょう。


■あれがいい。これが良い

 しかし、そうは言っても、いま説明したのは、次世代省エネルギー仕様の最低レベルです。
 より快適な生活、より高性能な断熱性能を求めていくと
・やっばりアルミサッシよりも樹脂サッシだよ。
・やっぱり最低でもLow-Eガラスは欲しいよな。
・出来れば断熱材もこだわりを。。。
・熱交換換気が欲しい。。。

と、上を見ればきりがない。もちろん、より断熱性能はアップしていくのですが、でも最低限の仕様でもいいからクリアさせて、長期優良住宅の認定を取っておくのも、長期的には良い方向なのではないかと思っています。(なぜなら、後で対処出来ない断熱材だけを厚くしておけば、窓の断熱性能のアップは後でも比較的簡単な方法があるのです。)


 なお、住友林業などは、原則、全戸の注文住宅で長期優良住宅の認定取得に動くそうですよ。


そして、

『次世代省エネルギー仕様なんて、この地域には不要ですよ』
『断熱材が厚いのも考え物です。。。』
・・なんて何も知らないのに予防線を張る無知な営業マンを相手にせず、キチンと話の分かる、時代についてこれる会社を探して建物を建てましょう。

注:多いんです。この手の話。。。。。





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2009年04月14日

維持管理の等級を3にするには・・・

 昨日、建売、建築条件付きの住宅では『維持管理の配慮』と『省エネルギー』の2つがクリアしていない。という話をしました。いわゆる大手ハウスメーカー以外は、注文住宅を専門としている工務店でも似たようなレベルが多いのではないでしょうか。

 では、その様な住宅会社でもこれら2つの項目をクリアするのにどの程度の費用がかかるのでしょうか。まずは、『維持管理の配慮』の等級を3になるには・・・・

 『維持管理の配慮』の等級を3にするのは難しいことは何もありません。
基本は
1.基礎コンクリート内に給排水管を埋め込むな。
09-0413-3.jpg・・・・さや管方式の排水管を使い、給水管はヘッダー方式を作用するだけ。でも給水管のヘッダー方式はほとんどの住宅会社が採用していますから、後は排水管をさや管式にするだけです。材料費のわずかなアップだけです。(右の写真)
2.2階に給排水を持ってくるなら、その下に点検口を作れ。
・・・・排水管などを下から見られるように1階の天井に点検口を作るだけですから、これも1万円程度の費用アップです。
3.縦管があるところは、点検口を作れ。
・・・・これも塩化ビニールの壁用の点検口が市販されていますか、点検口代1カ所わずか数千円のアップです。

 代表的で大事なものを書くとこれだけのことをすれば良いのですから、等級3にするためには、要所に点検口を作るという設計上の配慮と、排水管をさや管式に変えると言うだけのことなので、数万円のアップ程度で十分に対処出来るのです。


 では、次回はもっとも費用がかかりそうな次世代省エネルギー仕様にするための費用の説明ですが、実はこれ、単に次世代省エネルギー仕様をクリアさせるだけなら、30万円程度のアップで済むのです。奥深〜い次世代省エネルギー仕様を詳しく見てみましょう。


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2009年04月13日

平均的な建物レベルとどう違うのか

 現在の平均的な建物のレベルとどう違うのか・・というのが最初のテーマですが、現在の平均的な建物、といっても実際には千差万別なので、勝手な判断ながら、私が今までやってきたサポートサービス1400件を眺めた印象で書きたいと思います。

 代表的なグループは大手ハウスメーカー。そして、次のグループが土地取得から始まる建売あるいは建築条件付きとして売られている建物です。その後には次世代省エネルギーに特化した住宅であったり、ローコストを指向した住宅などいろいろありますが、まずは、大手ハウスメーカーの標準的な仕様と、建売、建築条件付きで比較すると次のようになります。


09-0413-1.gif

■大手ハウスメーカーの傾向
 これは、ローコストプランなどを除いては概ね長期優良住宅の仕様もクリアしています。
 注:大手ハウスメーカーと言っても極めて曖昧な表現ですが、「次世代省エネルギー仕様」を標準仕様としている商品は、他の耐震性や劣化の低減、維持管理の等級も高いレベルを設定していますから、ここでいう大手ハウスメーカーとは「次世代省エネルギー仕様」が標準でセットされている大手ハウスメーカーの商品群と捉えてください。

■建売、建築条件付きの建物の傾向
 これらの建物では、耐震等級2程度の耐震性を備えている建物が多く、長期優良住宅仕様もクリア可能ですし、耐久性の面では外壁サイディングの面では等級3をクリアし、外壁モルタルでは等級2になっている建物がほとんどです。つまり、ここまではクリア可能。

09-0413-3.jpg しかし、維持管理の等級では排水管を抜き差し出来る配管にすると言ったことが必要で、この面ではまだまだ等級1で足踏みしていますし(写真右のような斜めの配管が必要)、断熱性も次世代省エネルギー仕様の等級4をクリアしている建物は全くありません。
 つまり、建売、建築条件付きの建物では、維持管理のための配管方法と、次世代省エネルギーが高いハードルとなっています。

■性能表示よりもさらに追加された規制
 上のように、概ね性能表示制度の耐震性や劣化の低減(耐久性)、維持管理への配慮、省エネルギーが認定の基準にはなっていますが、それ以外にこの長期優良住宅独自の仕様としては次のようなものがあります。

1)コンクリートの耐久性の強化(鉄筋コンクリート造の規定)
 これは、コンクリート水セメント比を少なくすることでコンクリートの中性化を少なくさせ、結果として内部の鉄金の錆の進行を遅らせ、鉄筋コンクリートそのものをを長持ちさせる配慮がなされています。
2)小屋裏や床下空間は区画された区画事に点検口が必要ですし、床下の高さは33cm以上と決められました。
3)ユニットバスの下も点検が出来るような工夫が必要になり、実際にはユニットバスト洗面所を一つの区画として、洗面所から点検口を設けてユニットバスの床下を点検出来るような方法が求められています。

09-0413-2.gif

注1:1)コンクリートの耐久性の強化の水セメント比については、「鉄筋コンクリート造の耐久性仕様」のページで詳しく説明しています。なお、この規定は鉄筋コンクリート造に対する規定です。
 木造住宅の性能表示制度では、水セメント比まで規制されていないようですが、法的には住宅の基礎は鉄筋コンクリート造の基礎にすることと明記されています。
 木造なのだから鉄筋コンクリート造の規定は関係ないと解釈される場合もありえますが、鉄筋コンクリート造の規定である水セメント比を高めて耐久性を増した方がより長期優良住宅という法律の趣旨にそうため、実際の運用がどうなるかは分かりませんが、このページでは、鉄筋コンクリート造である住宅基礎にもコンクリートの耐久性の強化の項目を含めています。
 要は、上物は丈夫になっても基礎の対策がなければ建物は長持ちし得ないのですから。。。

注2:木造住宅の長期優良住宅の申請では、水セメント比は対象外です。上の説明は、任意のこととしてこのような基礎の水セメント比にも気を配った方が、建物トータルの寿命が長持ちするという風にとらえてください。(水セメント比の指定は、おすすめだが、任意事項です)注2は2009.10.24追記


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2009年04月10日

長期優良住宅の勧め

 200年住宅と言う言葉は、住宅を建てようとしてアンテナを張り巡らしている方にとっては一度は聞かれたことのある言葉ですね。ただ、200年という言葉は、本当に200年持つのかという誤解を与えるために今は使われていません。
 今は「長期優良住宅」という言葉に変わりましたが、この制度が今年の6月4日から本格的に稼働していきます。

 今年6月4日から、建築確認などを提出する市役所の申請窓口で「長期優良住宅」の認定申請が出来るようになり、この認定が通ると、その住宅は「長期優良住宅」としてのお墨付きをもらったことになります。

 そして、戸建て住宅におけるその仕様は、それほどハードルは高くありません。まず、一般的な大手ハウスメーカーであれば標準仕様としてほとんどがクリアしている要素を持っています。

 また、もともとが次世代省エネルギー仕様として売っていた住宅であれば、他の仕様も特に難しい、あるいはコストの大きくかかる仕様でもありません。


09-0410.gif


どういうメリットがあるのか、今日は簡単に紹介しておき、詳しくは次回からご紹介していきます。

メリット
1.耐震性、耐久性、省エネ、維持管理のバランスが取れた性能が取得出来る。
2.税制面で優遇され、優遇金利がある。
3.中古住宅として売却するときでも、「長期優良住宅」としてのお墨付きを見せることが出来る。

といった事でしょうか。。。

 住宅を考えている人には、一つの選択肢が広がる話ですから、知っていて損は無いですよ。



■補足
200年住宅と言う言葉がありますが、くれぐれも、本当に200年も持つとは思わないでください。現在の住宅は金属等を多用しており、金属などの建築資材の劣化によって、木材がいくら長持ちしても、金属を含む建築資材のほうが早く劣化してしまうため200年持つことはありません。




では、このち「長期優良住宅」とはどういうものなのか、次回から次のようにテーマでご案内していきます。
・現在の平均的な建物のレベルとどう違うのか。
・との程度コストアップするのか、しないのか。
・税制面の優遇措置はなにか。
・マンションではどうなのか。
・手続きは。。。
・本当にどのぐらい長持つするの??
などなどです。

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